Entenda o que é ITBI e como funciona na compra de um imóvel

O momento de reunir a documentação para um financiamento pode gerar dúvidas na hora de levar até o banco. 

Quem está pensando em comprar um imóvel precisa se atentar a uma série de custos e tributos envolvidos na transação. Um deles é o ITBI, sigla para Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. Esse é um imposto municipal que incide sobre a transferência de propriedade de um imóvel, seja ele uma casa, um apartamento ou um terreno. Mas como funciona o ITBI? Quem deve pagar? Saiba mais com a Habras. 

Conheça o ITBI, imposto importante na hora de adquirir um imóvel 

O que é o ITBI? 

O ITBI é um imposto previsto na Constituição Federal, no artigo 156, inciso II. Ele é cobrado pelo município onde o imóvel está localizado e tem como fato gerador a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis ou de direitos reais sobre eles. Em outras palavras, sempre que houver uma compra e venda de um imóvel, ou uma cessão de direitos sobre ele, o ITBI deve ser pago. 

O objetivo do ITBI é arrecadar recursos para os cofres públicos municipais e regularizar a transferência de propriedade dos imóveis. Sem o pagamento do ITBI, o comprador não pode registrar a escritura em seu nome e fica impedido de exercer plenamente os seus direitos sobre o bem.  

O ITBI ainda gera dúvidas em quem vai comprar um imóvel 

Como o ITBI é calculado? 

O valor do ITBI varia de acordo com a alíquota definida pelo município e com a base de cálculo utilizada pela prefeitura. A alíquota é a porcentagem que será aplicada sobre o valor do imóvel para obter o valor do imposto. Ela pode variar entre 2% e 5%, dependendo da legislação municipal.  

A base de cálculo é o valor venal do imóvel, ou seja, o valor estimado pela prefeitura para fins fiscais. Esse valor pode ser diferente do valor declarado na escritura ou no contrato, pois leva em conta critérios como localização, metragem, idade e padrão construtivo do imóvel. A prefeitura pode fazer uma avaliação do imóvel para verificar se o valor venal está compatível com o valor de mercado. 

Para calcular o ITBI, basta multiplicar a alíquota pelo valor venal do imóvel. Por exemplo, se um imóvel tem um valor venal de R$ 300 mil e está localizado em um município com alíquota de 3%, o ITBI será de R$ 9 mil.  

Conhecer o ITBI é o primeiro passo para pagar todos os impostos do imóvel 

Quando se paga o ITBI e quem deve pagar? 

O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura ou da assinatura do contrato, dependendo da forma de pagamento do imóvel. Se o imóvel for comprado à vista, o valor deve ser quitado antes da escritura definitiva. Se o imóvel for financiado, o imposto deve ser pago antes da assinatura do contrato de financiamento. 

O prazo para pagamento do ITBI varia conforme o município. Em geral, ele deve ser feito em até 10 dias após a emissão da guia ou após a avaliação do imóvel pela prefeitura. O pagamento pode ser feito à vista ou parcelado, conforme as condições estabelecidas pela legislação municipal. 

O responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador do imóvel. No entanto, nada impede que as partes negociem uma divisão ou uma transferência desse custo para o vendedor, desde que isso fique claro no contrato ou na escritura. 

Como o imposto impacta no financiamento? 

O ITBI é um dos custos que devem ser considerados na hora de planejar o financiamento imobiliário. Isso porque ele não pode ser incluído no valor financiado pelo banco, devendo ser pago à parte pelo comprador. Além disso, ele pode influenciar no valor da entrada exigida pelo banco, que é calculada sobre o menor valor entre o valor de venda e o valor de avaliação do imóvel. 

Por exemplo, suponha que um imóvel seja vendido por R$ 300 mil, mas seja avaliado pelo banco em R$ 280 mil. Se o banco exigir uma entrada de 20%, o comprador terá que dar R$ 56 mil de entrada (20% de R$ 280 mil) e financiar R$ 224 mil. Além disso, ele terá que pagar o ITBI sobre o valor venal do imóvel, que pode ser diferente do valor de venda ou do valor de avaliação.  

Coloque o ITBI na ponta do lápis na hora de fazer as contas 

Como realizar o pagamento do imposto? 

Para pagar o ITBI, o comprador deve acessar o site da prefeitura do município onde o imóvel está localizado e preencher um formulário eletrônico com os dados da transação e do imóvel. Em seguida, ele deve emitir a guia de recolhimento do imposto e pagar em uma agência bancária conveniada. 

Alguns documentos que podem ser solicitados pela prefeitura são: 

  • CPF e RG do comprador e do vendedor; 
  • Comprovante de endereço do comprador e do vendedor; 
  • Certidão de matrícula atualizada do imóvel; 
  • Contrato de compra e venda ou promessa de compra e venda; 
  • Carnê do IPTU ou certidão de dados cadastrais do imóvel. 

Após o pagamento do valor, o comprador deve apresentar o comprovante junto com os demais documentos necessários para a lavratura da escritura ou da assinatura do contrato. 

Existe alguma isenção para o pagamento do ITBI? 

Existem casos em que o comprador pode ser isento ou ter desconto no pagamento desse tributo. Uma dessas situações é quando o imóvel é comprado pelo programa Minha Casa, Minha Vida, que beneficia quem está adquirindo o primeiro imóvel.  

Outro caso é quando o imóvel tem valor abaixo do limite estipulado pelo município e é destinado à moradia própria do comprador, que não pode ter outro imóvel em seu nome e deve usar o Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Também há isenção quando o imóvel é incorporado ao patrimônio de uma pessoa jurídica, seja por transferência de capital social ou por fusão ou incorporação da empresa dona do bem.  

Essas são as principais hipóteses de isenção do ITBI, mas é importante consultar a legislação do município para verificar a incidência ou não do imposto.  

Em alguns casos, é possível conseguir a isenção do ITBI 

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