Recurso criado através de lei federal garante maior segurança jurídica ao comprador.
Pense na seguinte situação: você comprou um imóvel na planta, mas a construtora não entregou a obra finalizada ou decretou falência antes de concluí-la. Para evitar que situações como essa aconteçam, saiba que existe uma forma de aumentar a sua segurança jurídica e não ter esse tipo de dor de cabeça: o patrimônio de afetação.
O patrimônio de afetação garante a segurança do financiamento
O que é o patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação é um mecanismo criado pela Lei 10.931/04, que permite que o incorporador ou construtor separe o terreno e as obras que serão vendidas em unidades autônomas do seu patrimônio particular. Isso significa que o patrimônio de afetação é um conjunto de bens e direitos que tem como finalidade exclusiva a realização da incorporação imobiliária e a entrega das unidades aos compradores.
A Lei 4.591/64, que regula as incorporações imobiliárias, foi alterada pela Lei 10.931/04 para incluir os artigos que tratam do patrimônio de afetação. Veja o que diz o artigo 31 da Lei 4.591/64:
Lei 4.591. Art. 31 – A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.
O patrimônio de afetação tem natureza jurídica de direito real, ou seja, é um direito que recai sobre uma coisa e que pode ser oposto contra terceiros. Isso significa que o patrimônio de afetação não se confunde com o patrimônio do incorporador e que ele é destinado apenas à realização da obra.
Como funciona o patrimônio de afetação?
O patrimônio de afetação funciona como uma forma de proteger os compradores de imóveis na planta, que muitas vezes pagam antecipadamente por uma unidade que ainda não está pronta. Com esse mecanismo, o comprador tem a garantia de que o terreno e as obras que compõem o empreendimento não serão afetados por eventuais problemas financeiros ou jurídicos do incorporador.
Isso porque essa garantia é administrada por uma comissão de representantes dos compradores, que fiscaliza a execução da obra e a aplicação dos recursos. Além disso, o patrimônio de afetação tem uma contabilidade própria e separada do incorporador, que deve prestar contas periodicamente aos compradores e ao agente financiador da obra.
Dessa forma, essa iniciativa evita que o incorporador desvie os recursos destinados à obra para outras finalidades ou que ele seja alvo de penhoras ou execuções por dívidas que não sejam relacionadas à incorporação. Assim, o risco de atraso ou paralisação da obra é reduzido e a segurança jurídica dos compradores é aumentada.
A segurança jurídica do patrimônio de afetação é sua principal qualidade
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Qual é a importância do mecanismo para o financiamento imobiliário?
O patrimônio de afetação é muito importante para quem quer financiar um imóvel na planta, pois ele oferece uma maior garantia de que a obra será concluída e entregue conforme o contrato. Além disso, ele também beneficia o agente financiador da obra, que pode exigir a sua constituição como condição para liberar o crédito ao incorporador.
Assim, o recurso também facilita a obtenção do financiamento imobiliário pelo comprador, pois ele permite que o imóvel seja alienado fiduciariamente ao agente financiador. Isso significa que o comprador transfere a propriedade do imóvel ao agente financiador como garantia do pagamento do empréstimo, mas mantém a posse direta do bem. Dessa forma, o comprador pode usufruir do imóvel enquanto paga as prestações do financiamento e, ao quitá-lo, recebe a propriedade definitiva do imóvel.
O patrimônio de afetação também traz vantagens tributárias para o incorporador, que pode optar pelo regime especial de tributação (RET), que consiste no pagamento unificado de 4% sobre a receita mensal recebida do patrimônio de afetação, a título de Imposto de Renda, Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, PIS e COFINS. Esse regime simplifica e reduz a carga tributária do incorporador, que pode repassar essa economia para o preço dos imóveis.
Principais características do recurso
O patrimônio de afetação é um instituto jurídico complexo e extenso, que envolve diversas questões operacionais, tributárias e de responsabilidade. Por isso, é importante conhecer algumas das suas principais características e desafios, que podem influenciar na decisão de aderir ou não a esse regime. Veja alguns deles:
– Pode já nascer devendo: o recurso pode ter créditos anteriores à sua constituição, como uma hipoteca sobre o terreno. Nesse caso, é necessário que a garantia real seja registrada na matrícula do terreno, para que o credor possa cobrar o seu direito do mecanismo. Isso significa que o credor terá preferência sobre os compradores, caso haja uma execução do patrimônio de afetação.
– Responsabilizado com o patrimônio pessoal do incorporador: caso a empresa incorporadora pratique atos de má-fé, fraude ou desvio de finalidade. Por exemplo, se usar os recursos do patrimônio de afetação para pagar dívidas pessoais ou de outros empreendimentos, ele poderá ser responsabilizado civil e criminalmente, além de perder os benefícios tributários do RET.
– Precisa ter contabilidade própria e transparente: que demonstre a origem e a destinação dos recursos. O incorporador deve prestar contas aos compradores e ao agente financiador da obra, que podem fiscalizar e auditar as movimentações financeiras. Além disso, o recurso precisa gerar receita suficiente para sustentar a obra, o que depende da venda das unidades do empreendimento.
– Instituído de duas formas: por simples averbação de termo do incorporador e pelos adquirentes do terreno (que não necessariamente será o incorporador) ou por constituição e existência desse mesmo termo já no memorial de incorporação, não sendo nesse caso um documento separado, podendo ser apenas um parágrafo. A escolha da forma de instituição do patrimônio de afetação depende da conveniência e da estratégia do incorporador, que deve analisar os custos e os benefícios de cada uma.
Opte por financiamentos que ofereçam garantias jurídicas
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